Comparto con vosotros la sentencia que me han notificado hoy que declara nula una cláusula penal que castigaba al arrendatario/inquilino por permanecer en la vivienda más allá de la extinción del contrato.
El asunto, explicado muy brevemente, en 3 puntos:
– Mi cliente con otra persona arriendan una casa de campo en Ibiza.
– Por retraso en el abono de la renta se inicia desahucio por falta de pago que acaba en lanzamiento (este proceso es para un post aparte pero destacar que el día del lanzamiento no se debía cantidad alguna de renta ni consumos).
– Tras el lanzamiento la propietaria inicia reclamación por daños en la vivienda y en aplicación de una cláusula penal recogida en el contrato.
La propietaria reclama en su demanda 89.902,10 euros. 73.200 euros en concepto de cláusula penal y 16.702,10 euros en concepto de daños en la vivienda.
La cláusula penal en cuestión reza:
«Por cada día de ocupación indebida de la vivienda por extinción del contrato, el arrendamiento satisfará al arrendador como penalización la cantidad de TRES CIENTOS EUROS (300 EUROS), diarios además de las rentas, y demás gastos a los que se encuentra obligado en virtud del presente contrato.»
La juez en primera instancia condenó a mi cliente al pago de 52.800,00 euros en concepto de cláusula penal en base a lo siguiente:
«No compartimos la valoración que se realiza de la cláusula penal del contrato, determinante de la presente reclamación (o, por lo menos, de su parte matricial); no contradice el art. 6 LAU, y se ampara en la autonomía de la voluntad sancionada en el art. 1255 CC. No existe norma imperativa, establecida en la LAU, que impida una cláusula tal y como, en su día, fue libremente pactada entre las partes contratantes. La posición axiomática explicitada por parte de la defensa del Sr. Claudiano no se puede compartir, dada su falta de cobertura legal.
El codemandado no cuestionó la resolución contractual realizada por parte de la arrendadora, que establecía el día 30 de abril de 2019 como fecha de finalización del contrato (documento número 12), a partir de la cual la ocupación del arrendatario empezaba a ser indebida, por lo que resulta de aplicación la cláusula novena del contrato suscrito (ver documento número 2).
La cantidad derivada de la penalización aplicada es de 52.800 euros, al establecerse como fecha de inicio el día 1 de mayo de 2019, y como fecha de fin, la de lanzamiento, de 23 de octubre de 2019.»
Pues bien, distinta consideración tiene la Audiencia Provincial de las Islas Baleares que declara nula la cláusula en su sentencia de 27 de mayo de 2024 en base a lo siguiente:
«Según lo dispuesto en el art.9 (plazo mínimo) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción vigente en la fecha de celebración del contrato, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Y el artículo 6 de la referida Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que son nulas, y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Por consiguiente, al establecer el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos un plazo mínimo de tres años de duración del contrato a favor del arrendatario, es nula la cláusula novena del contrato en la que pretende apoyar la parte actora su reclamación cuando no había transcurrido el plazo mínimo de tres años de duración del contrato establecido en dicho artículo; al tratarse de una estipulación que modifica en perjuicio del arrendatario las normas del título II de la repetida Ley de Arrendamientos Urbanos.
A lo anteriormente razonado debemos añadir, que la penalización que solicita la parte actora en su demanda está incluida en la cláusula que estipula el plazo de duración del contrato; por lo que la misma se refiere exclusivamente a la extinción del contrato por expiración del plazo pactado. Y, por lo tanto, su pretendida aplicación antes del transcurso del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda previsto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (3 años), determina que dicha pretensión de penalización no pueda prosperar, conforme lo dispuesto en el artículo 6 en relación con el artículo 9 de la repetida Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por lo que procede estimar el motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del codemandado Sr. Claudiano y desestimar el interpuesto por la parte actora, y, en su consecuencia, procede revocar en este extremo la sentencia de instancia acordando, en su lugar, que no procede que los demandados abonen indemnización alguna a la parte actora derivada de la cláusula penal establecida en la cláusula novena del contrato de arrendamiento.«
En conclusión, no puede aplicarse una cláusula penal que castiga al arrendatario por permanecer en la vivienda cuando esa permanencia se ha producido durante el período mínimo del contrato, independientemente de que el abandono de la vivienda se haya producido como consecuencia de un procedimiento de desahucio.
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